חברת ניהול לבניין?

מספיקלי · שרשור שלא נקרא #1 09/04/2022 18:26

לאור בעיות מסוימות בוועד הבית (תל אביב) מסתמנת הברירה לקחת חברת ניהול.
הבניין בן 25 , עם 22 דירות.
מה הנסיון הרע שלכם ועם איזו חברה?
תודה,

איינשטיין · שרשור שלא נקרא #2 09/04/2022 21:05

לדיירים יש כסף מיותר? כי חברת ניהול לא מנהלת בחינם.
מה הבעיות בוועד הבית? אף אחד לא מוכן לעשות את זה?

lasik · שרשור שלא נקרא #3 10/04/2022 7:12

לטווח הארוך זה יהיה ביזבוז כסף.
לרוב המעבר לחברת ניהול נגרם בשל כך שהדיירים שתרמו עד כה מזמנם כבר לא רוצים יותר בשל אי הערכה של הדיירים האחרים, דיירים שמאחרים לשלם וויכוחים בין דיירים.
בטרם תעברו לחברת ניהול, כדאי שתשתף אותם שמודל הרווח שלהם הוא לא רק מנקיון הבניין ועמלה מאיסוף דמי ועד.

טיפול בתקלה עתידית יועדפו בעלי מקצוע מטעמם עימם יגזרו עליכם קופון שמגולגל על הדיירים. שמעתי על מקרים שתקלות "נוצרות" רק לשם הרווח מהתיקון.
22 דיירים זה כשבע קומות, בניין לא גדול להשתלט עליו, ומערכות לא מתקדמות מידי בכדי שועד פעיל ינהל אותו בזמנו הפנוי.

בקיצור, תמסור לדיירים שישמרו על הכסף לשידרוגים בתוך הדירות, במקום לתת לחברת ניהול.
בהצלחה!

שרשור שלא נקרא #4 10/04/2022 8:41

+1
חד משמעית לא לקחת חברת ניהול.
כל מה שהם יודעים זה לשלם לחברת נקיון ולגנן ולקחת אקסטרה כסף מהדיירים.
הם לא יעשו שום דבר בשביל לשדרג את הבניין, למשל.
כדאי להתאמץ ולנהל את הועד בעצמכם. תנסו להתעלות מעל הבעיות, שווה את הכסף.
טיפ נוסף: תעשו ביטוח לבניין נגד ליקויים ותקלות.

eyalron · שרשור שלא נקרא #5 10/04/2022 13:24

אני רוצה להציג דעה מעט שונה.
אנחנו בבניין 32 דיירים (10 קומות + חניון תת קרקעי).
יש לנו חברת ניהול למרות שהועד (כולל אני

) מאד פעילים.
אצלנו חברת הניהול אחראית על הרבה מעבר לרק נקיון חדרי המדרגות. עיקר העבודה שלהם:
1. עבודה מול חברת המעליות, תיקון פגמים ותקלות (החלפת כפתורים שבורים, תקלות וכו)
2. החלפת וטיפול בכל גופי החשמל והתאורה בבניין (עבודה ישירה של חברת הניהול מול חשמלאים)
3. עבודה מול מהנדס חשמל (לדוגמא לטובת היערכות להתקנת עמדות טעינה לרכבים בבניין)
4. טיפול במנגנון שער החניון (היו לנו לא מעט תקלות והחלפת מנגנונים)
5. טיפול בגנרטור, כולל דאגה לבדיקה חודשית ומילוי סולר.
6. פעם בשנה - ליטוש והברקת כל הלובי והרחבה החיצונית
7. טיפול (מורכב) בנזילות ורטיבויות. עבודה מול 3-4 ספקים לגבי איטום חיצוני של הבנין (סנפלינג) ואיטום נזילות בחניון
8. טיפול ברטיביות בתוך הבנין/נבעו מדודי שמש וניקוז לקוי
9. איסוף כספי הועד (ובמקרה שלנו גם השיפוץ)
10. ניהול וישום ישיבות דיירים פעם בחצי שנה

וכמובן נקיון, כולל פחים וחדר הזבל ושטיפת החניון פעם ברבעון

אנחנו בתור ועד מתעסקים לא מעט בזה, אבל חברת הניהול עושה המון ושווה אצלנו כל שקל לדעתי.
זה לא שאין לנו טענות מולם שהם צריכים לעשות יותר (לדוגמא אני התעסקתי הכל הקמת מערך המצלמות בבניין אחרי שהתייאשתי מהם) אבל בסה"כ אצלנו יש תמורה ברורה.

דווקא בשיפוץ הלובי בבניין לא עירבנו אותם (סיימנו עכשיו שיפוץ לא קטן)
הכל שאלה של עלות מול ציפיות

amitbak · שרשור שלא נקרא #6 10/04/2022 13:34

מניסיון,שירות על הפנים,אנחנו עכשיו עם חברה לניהול בניין,מהגדולות בארץ,עשינו טעות טראגית,לא ממשיכים איתם את השירות.

מספיקלי · שרשור שלא נקרא #7 10/04/2022 15:33

תודה על כל התובנות, בהחלט שחברת ניהול איננה דבר רצוי בשגרה וגם הם צריכים להרוויח....
אצלנו יש בעיה של הרבה דירות שכורות ולדיירים שלא אכפת מהבניין וכמה בעלי דירות מבוגרים מאד.
היה לנו וועד אכפתי שלרוב עשה את מה שצריך, אבל לכל דבר טוב יש סוף.

תודה,

איינשטיין · שרשור שלא נקרא #8 10/04/2022 17:15

10/04/2022 15:33
מספיקלי כתב: תודה על כל התובנות, בהחלט שחברת ניהול איננה דבר רצוי בשגרה וגם הם צריכים להרוויח....
אצלנו יש בעיה של הרבה דירות שכורות ולדיירים שלא אכפת מהבניין וכמה בעלי דירות מבוגרים מאד.
היה לנו וועד אכפתי שלרוב עשה את מה שצריך, אבל לכל דבר טוב יש סוף.

תודה,
...

אם יש וועד אכפתי, שכנראה פעל בהתנדבות, עדיף לכם שתעבירו החלטה באסיפת דיירים להשאיר את וועד הבית בתפקידו ולשלם להם (למשל - לפטור אותם ממיסי וועד חודשיים, וכד').
זה עדין יצא יותר זול מחברת ניהול, ותקבלו ניהול של מי שאכפת לו.

מספיקלי · שרשור שלא נקרא #9 10/04/2022 17:27

10/04/2022 17:15
איינשטיין כתב: אם יש וועד אכפתי, שכנראה פעל בהתנדבות, עדיף לכם שתעבירו החלטה באסיפת דיירים להשאיר את וועד הבית בתפקידו ולשלם להם (למשל - לפטור אותם ממיסי וועד חודשיים, וכד').
זה עדין יצא יותר זול מחברת ניהול, ותקבלו ניהול של מי שאכפת לו.
...

זה לא רלוונטי לצוות הזה, בשל בעיות גיל ובריאות.

dts2 · שרשור שלא נקרא #10 11/04/2022 22:12

עוד לא ראיתי חברת ניהול שהיא ממש טובה ומספקת את הסחורה.......סיפורים לעומת זאת ראיתי ושמעתי הרבה

חברת ניהול גובה כסף על השירות שלה ,ומנפחת את ההוצאות בדרך כלל

מביאה בעלי מקצוע שעובדים איתה תדיר ואני מניח שמשלמים להם יותר ממעשר............

מצד שני להיות בוועד בית זה לא תענוג גדול ותמיד יש טענות ותלונות

ayalrom כמה אתם משלמים למטר?

כמובן שיש גם כל מיני מודלים של עבודה עם חברות ניהול,בדרגת מעורבות משתנה של ועד בית

והכל משפיע על המחיר.........שירות עולה כסף

lasik · שרשור שלא נקרא #11 12/04/2022 15:33

10/04/2022 13:24
eyalron כתב: אני רוצה להציג דעה מעט שונה.
אנחנו בבניין 32 דיירים (10 קומות + חניון תת קרקעי).
יש לנו חברת ניהול למרות שהועד (כולל אני ) מאד פעילים.
אצלנו חברת הניהול אחראית על הרבה מעבר לרק נקיון חדרי המדרגות. עיקר העבודה שלהם:
1. עבודה מול חברת המעליות, תיקון פגמים ותקלות (החלפת כפתורים שבורים, תקלות וכו)
2. החלפת וטיפול בכל גופי החשמל והתאורה בבניין (עבודה ישירה של חברת הניהול מול חשמלאים)
3. עבודה מול מהנדס חשמל (לדוגמא לטובת היערכות להתקנת עמדות טעינה לרכבים בבניין)
4. טיפול במנגנון שער החניון (היו לנו לא מעט תקלות והחלפת מנגנונים)
5. טיפול בגנרטור, כולל דאגה לבדיקה חודשית ומילוי סולר.
6. פעם בשנה - ליטוש והברקת כל הלובי והרחבה החיצונית
7. טיפול (מורכב) בנזילות ורטיבויות. עבודה מול 3-4 ספקים לגבי איטום חיצוני של הבנין (סנפלינג) ואיטום נזילות בחניון
8. טיפול ברטיביות בתוך הבנין/נבעו מדודי שמש וניקוז לקוי
9. איסוף כספי הועד (ובמקרה שלנו גם השיפוץ)
10. ניהול וישום ישיבות דיירים פעם בחצי שנה

וכמובן נקיון, כולל פחים וחדר הזבל ושטיפת החניון פעם ברבעון

אנחנו בתור ועד מתעסקים לא מעט בזה, אבל חברת הניהול עושה המון ושווה אצלנו כל שקל לדעתי.
זה לא שאין לנו טענות מולם שהם צריכים לעשות יותר (לדוגמא אני התעסקתי הכל הקמת מערך המצלמות בבניין אחרי שהתייאשתי מהם) אבל בסה"כ אצלנו יש תמורה ברורה.

דווקא בשיפוץ הלובי בבניין לא עירבנו אותם (סיימנו עכשיו שיפוץ לא קטן)
הכל שאלה של עלות מול ציפיות
...

מנסיוני, רוב הפעילויות שתיארת מעלה כלל לא נדרשות בהתערבות חברת הניהול, ועשויות יותר להוות פינוק נחמד שיש לכם מישהו שמרכז זאת במקום הועד. ועד פעיל לא אמור להסתכם בהמרצת חברת הניהול אלא לנהל בעצמו ולהתקשר עם בעלי המיקצוע: חברת המעליות, החשמלאי, הנקיון, ובודאי לאסוף את כספי הועד...
כ"כ, ניתן לבזר סמכויות כך שיש אחראי בכל קומת מגורים שמחליף נורות בקומתו, ודיירים עירניים שפותחים קריאה ישירות מול חברת המעליות אם נשבר כפתור. לדעתי, הכל שאלה של רצון וממון.